深圳新聞網(wǎng)2026年2月3日訊（記者 胡津瑋）二手房周錄得量連續(xù)三周上升，安居房項(xiàng)目開盤即“日光”，深圳樓市正從長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的回調(diào)中逐步企穩(wěn)。

自進(jìn)入2026年后，許多購房者從觀望轉(zhuǎn)向行動(dòng)。一個(gè)比較重要的原因在于不少購房者都認(rèn)為深圳樓市正在筑底，房?jī)r(jià)下跌空間“有限”。盡管每個(gè)購房者的心態(tài)不盡相同，但從成交數(shù)據(jù)來看，深圳樓市筑底的趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2026年1月深圳二手房網(wǎng)簽量同比增加25%，環(huán)比增加7%，連續(xù)三周保持上升趨勢(shì)。

二手房量?jī)r(jià)齊升，安居房遭熱捧

2026年開年，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來一波暖流。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房錄得量已連續(xù)3周保持上升趨勢(shì)。往年春節(jié)前，深圳樓市通常會(huì)進(jìn)入一段相對(duì)“平靜期”，但2026年情況明顯不同。

市場(chǎng)活躍度從各區(qū)域表現(xiàn)可見一斑：今年1月1日至1月18日，深圳各區(qū)二手房簽約量較上月同期均有增長(zhǎng)，其中福田、南山、龍崗增幅排名前三，分別達(dá)到44%、37%、32%。據(jù)一線房地產(chǎn)中介門店負(fù)責(zé)人介紹，1月帶看數(shù)環(huán)比上個(gè)月多了30%，成交量多了20%多。

與二手房市場(chǎng)相呼應(yīng)，保障性住房市場(chǎng)同樣熱度不減。1月31日，深圳今年配售的首個(gè)安居房項(xiàng)目深鐵銘著開盤，181套房源當(dāng)日全部售罄，成為2026年深圳安居房市場(chǎng)的首個(gè)“日光盤”。

該項(xiàng)目共吸引662戶合格家庭認(rèn)購，申購比例高達(dá)1：3.6。在選房現(xiàn)場(chǎng)，許多申購家庭全家老小一同前來，緊張地研究房型模型和選房策略。

政策驅(qū)動(dòng)交易成本下降，購房門檻降低

市場(chǎng)回暖背后，政策利好成為重要推動(dòng)力。2025年12月29日，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人銷售住房增值稅政策的公告》，自2026年1月1日起，深圳二手房交易稅費(fèi)實(shí)行新標(biāo)準(zhǔn)：房屋滿2年免征增值稅；未滿2年住房，增值稅率由5%降至3%。

“政策不斷釋放，導(dǎo)致看房量、成交量明顯增多。”某房產(chǎn)中介公司門店負(fù)責(zé)人算了一筆賬：“像之前200萬元的房子，如果沒滿兩年出售要將近10萬元稅費(fèi)，現(xiàn)在降低了兩個(gè)點(diǎn)，相當(dāng)于只要交6萬元的稅費(fèi)”。

除了稅收優(yōu)惠，商業(yè)用房購房門檻也大幅降低。近日，央行將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，較以往普遍執(zhí)行的50%首付比例大幅降低。政策落地后，深圳商業(yè)用房市場(chǎng)活躍度明顯增加，部分公寓項(xiàng)目周來訪量從60批增至180批，成交轉(zhuǎn)化率從5%提升至10%-12%。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2026年元旦假期深圳門店二手住宅看房量同比上漲81%，簽約量同比上漲43%。自2025年12月以來，深圳樓市進(jìn)入翹尾行情，元旦假期市場(chǎng)熱度延續(xù)。

結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向剛需與高端并舉，市場(chǎng)呈現(xiàn)“兩端升溫”

值得關(guān)注的是，當(dāng)前深圳樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化特征。根據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測(cè)，截至1月26日，深圳300萬以下剛需房源和1500萬以上高端房源成交占比均出現(xiàn)增長(zhǎng)。

其中，300萬以下房源成交占比達(dá)到29.5%，相較去年12月提升1.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近一年來的高位。與此同時(shí)，總價(jià)1500萬元以上的高端房源成交占比也出現(xiàn)小幅上漲。

市場(chǎng)分析指出，這種“兩端升溫”現(xiàn)象反映了不同需求群體的入市心態(tài)。剛需客戶因房?jī)r(jià)下跌和購房門檻降低而獲得入場(chǎng)機(jī)會(huì)；高凈值人群則看好核心區(qū)域稀缺資產(chǎn)的保值增值功能。

市場(chǎng)底部特征顯現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先止跌

經(jīng)過近五年的回調(diào)，深圳樓市底部特征日益明顯。樂有家研究中心發(fā)布的《2025深圳樓市年報(bào)》指出，深圳樓市仍處于低位調(diào)整區(qū)間，但優(yōu)質(zhì)樓盤價(jià)格已率先“止跌回穩(wěn)”。

2025年，深圳一二手住宅全年網(wǎng)簽總量約9.4萬套。其中，二手房成交量實(shí)現(xiàn)“三連漲”，反映出存量市場(chǎng)流動(dòng)性正在修復(fù)，真實(shí)居住需求逐步釋放。

深圳經(jīng)濟(jì)基本面的強(qiáng)勁韌性與活力，為市場(chǎng)企穩(wěn)提供了基礎(chǔ)性支撐條件。2025年深圳GDP同比增長(zhǎng)5.5%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、增加值連續(xù)4年保持全國城市“雙第一”。

價(jià)格方面，2025年深圳二手住宅成交均價(jià)為每平方米5.9萬元，同比下跌6.3%。然而值得注意的是，90平方米以下二手房?jī)r(jià)格跌幅已收窄至-4.7%，明顯低于大戶型跌幅。這表明“老破小”折價(jià)甩賣的現(xiàn)象正在減少，對(duì)樓市穩(wěn)定至關(guān)重要。

未來展望：L型走勢(shì)成共識(shí)，品質(zhì)與配套成為關(guān)鍵

展望2026年，市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)L型走勢(shì)。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當(dāng)前深圳樓市擠泡沫已近尾聲，但內(nèi)需培育尚處起步階段。

政策層面，2026年開年的一系列利好為市場(chǎng)注入穩(wěn)定預(yù)期。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任李妍表示：“目前房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)正逐步回歸至合理區(qū)間。深圳租金回報(bào)率已回升至1.8%左右，高于銀行大額存單年利率水平（約1.6%）”。

未來市場(chǎng)分化將更加明顯。核心地段、配套優(yōu)質(zhì)的改善型、豪宅項(xiàng)目將繼續(xù)受到追捧。而深鐵銘著等項(xiàng)目的熱銷也表明，交通便利、配套完善的好房子仍具吸引力。

2026年一季度，后海沄璽花園二期、地鐵前海時(shí)代廣場(chǎng)和海晏府等高端優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目將陸續(xù)入市。隨著APEC會(huì)議舉辦帶來的城市紅利以及常住人口持續(xù)凈流入，剛需置業(yè)、改善換房以及資產(chǎn)配置等需求有望持續(xù)釋放。

市場(chǎng)筑底企穩(wěn)已具備基礎(chǔ)性支撐條件。深圳二手房市場(chǎng)流動(dòng)性正在修復(fù)，剛性需求、改善型需求有序釋放，這既是市場(chǎng)見底的信號(hào)，也是未來市場(chǎng)健康循環(huán)的起點(diǎn)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，市場(chǎng)正從“政策市”走向“需求市”，真實(shí)居住與改善性需求將成為主導(dǎo)力量。